Leader de l’immobilier en Europe, ERA publie, comme chaque année, son étude sur le marché de l’immobilier résidentiel européen en 2011 et ses perspectives futures.
Des marchés peu homogènes
Si l’année 2010 a été une année de stabilisation, voire de reprise, 2011 a vu le marché immobilier des 18 pays sur lesquels ERA est présent en Europe se comporter de manière peu homogène. Certains on vu leur économie se détériorer et, par voie de conséquence, leur marché immobilier aussi, d’autres ont mieux résisté à la récession. Globalement, les pays du nord de l’Europe font de meilleurs scores que les pays du sud. Les marchés actifs ont même amélioré leurs ventes alors que ceux qui ont pris la crise de plein fouet ont à nouveau reculé en 2011.
La France, le Luxembourg, la Belgique, la Suède et la Turquie tirent leur épingle du jeu
Au rang des pays qui résistent le mieux, citons la France, le Luxembourg, la Belgique et, dans une moindre mesure la Suède et la Turquie. En 2010, la France, sous l’effet du plan de relance et de la reprise des ventes, a vu ses prix progresser de façon parfois spectaculaire au regard des difficultés économiques. C’est par exemple le cas de Paris qui avait terminé l’année 2010 avec une hausse de plus de 20 %. La tendance s’est poursuivie en 2011 mais à un rythme moins soutenu. Bref, en 2011, le marché français affiche des résultats exceptionnels qui vont à l’encontre du mouvement de stabilisation ou baissier observé sur d’autres marchés européens. De nombreux facteurs ont joué parmi lesquels les mauvaises performances de la bourse qui ont conduit les Français à se réfugier dans l’immobilier. Le phénomène français illustre bien l’importance que revêt la politique de soutien des Etats à leur marché immobilier. Et en France, le plan de relance de 2009 n’est pas étranger à ces résultats.
Le Luxembourg a suivi le sillage de la France en termes de transactions comme de prix. L’immigration a contribué à maintenir une demande ferme et à conserver la dynamique du marché.
En 2011, la Belgique est également restée bien orientée. Hormis 2009 qui avait enregistré une baisse notable des transactions et des prix, ce pays figure parmi les plus dynamiques et les plus stables de toute l’Europe. Depuis 8 ans, les valeurs continuent de progresser de façon régulière.
Le marché de la Suède résiste aussi. La baisse des transactions enregistrée en 2010 tient plus au recul de l’offre de logements qu’à un repli des acquéreurs. Et logiquement, le déséquilibre entre l’offre et la demande a contribué à la montée des prix en 2011.
Bien que la Turquie ait enregistré une baisse du volume de ses ventes en 2010 en raison de nouvelles contraintes administratives, cette situation s’est quelque peu autorégulée en 2011. Les ventes ont progressé de 18 % par rapport à 2010 et les prix ont augmenté de 2 %. De même, le volume de crédits contractés a, pour sa part, progressé de 36 % au 2e trimestre 2011. Du fait du développement du crédit immobilier, il est fort probable que le volume de transactions continue son ascension en 2012, ce qui devrait favoriser la hausse des prix, également nourrie par la croissance économique du pays et le recul du chômage.
L’Autriche, l’Allemagne et la Suisse s’offrent des perspectives de croissance
Ces trois pays restent placés sous le signe de la croissance. Certes, modeste, elle s’est poursuivie tout au long de 2010 et sur les premiers mois de 2011. Les variations de prix, à la hausse ou à la baisse, restent très mesurées, le plus souvent cantonnées à un seul chiffre depuis 8 ans que ERA observe ces marchés. En 2011, malgré une petite poussée d’activité, c’est la stabilité qui l’emporte sur ces marchés. Seule exception : l’Allemagne de l’Est où la baisse des prix est plus prononcée que sur le reste du pays.
La Bulgarie, l’Italie, les Pays-Bas, le Portugal et la Roumanie assez stables
Après le record de 2007 et des années de baisse ensuite, la Bulgarie a vu son activité 2011 redémarrer sur une note haussière mais depuis la stabilité l’emporte. Et pour 2012, ERA ne pronostique aucune variation sensible, ni à la hausse ni à la baisse, des ventes et des prix.
Malgré les problèmes que rencontre aujourd’hui l’Italie au plan économique, le marché du logement italien a été relativement épargné. A cela une raison simple : les acquéreurs détiennent souvent des liquidités et n’ont pas besoin de crédit pour financer leur acquisition. Résultat, ce marché est moins tributaire des variations de taux et des considérations de prix. Malgré tout, en 2011, les valeurs ont légèrement baissé (de l’ordre de 1 à 3 %) et la montée des stocks de logements à la vente pourrait accentuer cette tendance baissière en 2012.
Au Pays Bas, le marché a retrouvé une certaine stabilité. Le volume de transactions s’est finalement maintenu en 2010 (- 1%) et les prix ont renoué avec la hausse, grimpant de 3 % au niveau national. Pour autant, le marché peine à retrouver un bon équilibre entre offre et demande. En 2011, le nombre de logements mis sur le marché dépasse la demande et les transactions en souffrent. En 2012, il est probable que la situation perdure.
Au Portugal, l’activité s’est un peu redressée. Après une chute des transactions de 40 % entre 2002 et 2009, les ventes ont repris quelques couleurs en 2010 (+ 4 %) mais les prix sont restés stables. En 2011, ils ont toutefois accusé une baisse de 3 % à l’échelon national. Le crédit immobilier y demeure abordable, ce qui compense le déséquilibre entre l’offre et la demande. En 2012, le statu quo devrait l’emporter. Au regard du chômage et de la crise de la dette souveraine du pays, la demande devrait rester faible.
Si le marché roumain avait vu ses ventes et ses prix baisser en 2010, ce mouvement s’est nettement ralenti en 2011. Selon les agents immobiliers, le déséquilibre entre offre et demande se réduit et les prix se sont stabilisés. Il est vrai que les chiffres du chômage s’améliorent, raison pour laquelle les perspectives 2012 sont plutôt encourageantes pour le marché du logement roumain.
La République Tchèque, la Grèce, Chypre et l’Irlande cherchent la sortie du tunnel
Dans ces pays, les réalités économiques difficiles continuent à entretenir la crainte et hypothéquer une éventuelle reprise de l’activité. A Chypre, après une chute vertigineuse des ventes en 2009 (-44 %) et une activité qui s’était quelque peu rétablie en 2010, 2011 a, de nouveau, vu ses transactions baisser de l’ordre de 6 % sur un an.
En République Tchèque, l’activité s’est rétractée en 2010 mais a montré des signes encourageants, notamment avec un meilleur équilibre offre/demande sur les derniers mois de 2011. Mais le marché reste fragile.
La Grèce a vécu une année 2011 particulièrement difficile et aucune lueur d’espoir n’est à prévoir dans un avenir proche. Les ventes ont décroché de plus de 60 % par rapport au sommet enregistré en 2007. Les stocks ont continué à augmenter alors que la demande faiblissait. Et 2012 ne devrait pas franchement être meilleure compte tenu des mesures d’austérité annoncées à la population grecque qui devraient inéluctablement déboucher sur une hausse du chômage.
En Irlande, la chute vertigineuse des transactions en 2010 (-40 %) semble s’être calmée en 2011. Selon les agents immobiliers ERA du pays, il semblerait que le plancher ait été atteint. Entre 2007 et 2011, les prix ont perdu 40 % et rien que sur l’année dernière la baisse des valeurs a encore été de 13 %. 2012 devrait toutefois mieux se profiler et atteindre une phase de stabilisation, voire de légère reprise de l’activité, les prix étant désormais très accessibles. Reste à savoir si la confiance des acquéreurs sera de retour. Pour cela, il faudrait que le coût et les conditions d’éligibilité du crédit immobilier s’assouplissent.
Les agences immobilières subissent la crise
Dans des marchés qui subissent le contrecoup de la crise, le nombre d’agences immobilières a baissé. Surtout dans les pays les plus durement éprouvés par la récession économique. Les plus touchées sont les petites structures indépendantes. Et celles qui subsistent s’organisent et fusionnent pour mutualiser les outils et les coûts. Les réseaux ont permis la survie de nombreuses structures. Les commissions baissent sous la pression d’acheteurs qui cherchent à minimiser le coût de leur acquisition.
Dans un contexte moins favorable, les parts de marché des agents immobiliers restent assez stables. Si les agences sont moins nombreuses, elles conservent une clientèle égale qui sait qu’aujourd’hui plus que jamais l’achat d’un bien immobilier dans un marché en constante évolution nécessite le recours à un expert.
L’étude ERA est téléchargeable via le lien www.eraetude2012.com ou sur le site www.erafrance.com