Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme d’imposition qui présente de réels atouts pour les investisseurs dans l’immobilier. Il n’est pas compris dans les outils traditionnels de défiscalisation. Toutefois, il offre au bailleur les moyens d’alléger ses impôts dus. Les acteurs du marché de l’immobilier locatif y ont pourtant très peu recours.

Les principes de fonctionnement du dispositif

En tant qu’investisseur immobilier, lorsque vous louez des habitations sans mobilier, la législation vous rend éligible au deficit foncier. Ce mécanisme est applicable dès lors que les charges inhérentes au local sont supérieures aux revenus fonciers d’une année. La loi permet au propriétaire immobilier de procéder à une imputation du dit déficit sur la totalité de ses revenus imposables. Le plafond autorisé pour ce déficit est établi à 10 700 €.

Toutefois, une éventualité subsiste. Si le montant de déficit noté va au-delà du plafonnement, il peut faire l’objet d’un report. Il est alors imputé sur les revenus fonciers enregistrés sur les dix ans qui suivent. Bien entendu, au cours de chacun de ces exercices, le gap demeure fixé au seuil maximum de 10 700 €.

Il convient en outre de préciser que les charges inhérentes susmentionnées portent sur un nombre donné d’éléments. Il s’agit en premier des intérêts financiers générés par l’emprunt contracté pour financer l’achat ou la rénovation du bien locatif. Viennent ensuite les charges traditionnelles d’exploitation. Enfin, les dépenses issues des travaux de remise en l’état des locaux loués sont incluses dans les charges déductibles des revenus fonciers.

Le dispositif de déficit dans la pratique

Dans les faits, cet avantage est défini par des modalités spécifiques.

Le mode de détermination

Au terme de l’exercice fiscal, l’investisseur immobilier est tenu d’honorer ses charges d’impôts auprès des services compétents. Pour ce faire, vous devez procéder à la déclaration du montant obtenu. Cette étape est précédée de la déduction des revenus fonciers de l’année en question de vos charges totales. Toutefois, les procédures de l’administration fiscale ont prévu deux étapes.

Pour commencer, vous déduisez les charges financières des emprunts des revenus fonciers encaissés sur l’année. Quand la valeur de ces charges excède vos revenus locatifs, vous êtes en situation de déficit dus aux charges financières. Ce dernier fait alors directement l’objet d’un report sur les prochains exercices annuels. Si par contre les revenus de loyers sont supérieurs, le résultat est positif et vous passez à l’étape suivante.

Les charges d’exploitation et les charges des travaux (charges non financières) sont soustraites du précédent résultat positif. Si le montant obtenu reste positif, il n’y a pas de déficit. L’insuffisance intervient dans le cas où cette dernière opération donnerait un résultat négatif. Celui-ci est alors déduit de l’ensemble de vos revenus globaux, tous types inclus. Pour rappel, le montant de déficit à soustraire ne doit pas dépasser la limite de 10 700 € préétablie par la loi.

Quelques exemples pratiques

Pour des revenus locatifs de 25 000 €, des charges financières de 18 000 € et des charges non financières de 15 000 €, on obtient un résultat positif de 7000 € à l’étape 1. L’étape 2 génère un résultat négatif de -8000 €, lequel équivaut à un déficit à déduire des revenus globaux de l’année considérée.

Pour des revenus locatifs de 25 000 €, des charges financières de 28 000 € et des charges non financières de 10 000 €, le résultat négatif constaté à l’étape 1 (-3000 €) est à reporter sur les revenus fonciers des années suivantes. Le déficit proprement dit correspond alors à -10 000 €.

Les limites de fonctionnement fixées par la législation française

En cas de déficit foncier, le bien locatif concerné doit demeurer en location pour les trois années qui suivent. L’autre condition à respecter est relative aux charges financières. Elles ne sont imputables qu’aux seuls revenus fonciers. La loi exclut de les appliquer aux revenus globaux de l’investisseur immobilier.

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